Определение объема и качества фактически выполненных работ при строительстве многоквартирного дома
В этом кейсе обследовался незавершенный строительством трехэтажный многоквартирный жилой дом. Задача состояла в том, чтобы определить фактический объем выполненных строительно-монтажных работ, рассчитать их стоимость, выявить дефекты и подготовить рекомендации, необходимые для последующего ввода объекта в эксплуатацию.
Задача обследования
Перед специалистами стоял практический вопрос: какие работы по объекту действительно выполнены, какова их стоимость и в каком техническом состоянии находятся основные конструкции строящегося здания. Для этого требовалось изучить договорные и проектные материалы, выполнить осмотр объекта, провести обмеры, зафиксировать дефекты и сопоставить фактическое выполнение с представленными документами.
В отличие от обычной сметной проверки, здесь нужно было оценивать не только расчетную часть, но и фактическое состояние здания: нулевой цикл, коробку, перекрытия, кровлю, отделочные работы, элементы благоустройства и работы, которые еще требовалось завершить.
Ключевой результат
По результатам обследования была определена фактическая стоимость работ и материалов, выполненных и примененных подрядчиком по строительству многоквартирного дома. Общая стоимость составила около 16,24 млн рублей, из них стоимость материалов — около 13,31 млн рублей, стоимость работ и затрат на механизмы — около 2,94 млн рублей.
Несущие конструкции строящегося многоквартирного дома были оценены как находящиеся в нормативном техническом состоянии. При этом для последующего ввода объекта в эксплуатацию было указано на необходимость завершить отдельные работы по благоустройству, ограждению территории, подпорной стене, отмостке, водоотводу, входам в здание, молниезащите, противопожарным мероприятиям и защите отдельных элементов здания.
Какие документы использовались
В качестве исходных данных рассматривались договор генерального подряда на строительство многоквартирного дома, проектная документация по трехэтажному 30-квартирному жилому дому, откорректированный проект, а также технический паспорт здания.
Эти документы позволяли установить исходный состав работ, конструктивные решения, технико-экономические показатели объекта и договорную логику выполнения строительства. Но итоговый расчет формировался не только по документам: он был связан с фактическим осмотром и подсчетом выполненных объемов на объекте.
Что представлял собой объект
Обследуемый объект представлял собой отдельно стоящее трехэтажное здание прямоугольной формы с габаритами около 50,2 на 14 м. Высота этажа составляла около 3 м, общая высота здания до конька — около 13 м.
Проектная структура дома включала 30 квартир: однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Общая площадь квартир составляла около 1331 кв. м. Конструктивная схема здания была основана на наружных и внутренних несущих стенах.
Что проверялось при обследовании
Обследование было направлено на весь фактически выполненный объем строительства. В проверку вошли:
- работы нулевого цикла и подвальной части здания;
- монтаж блоков ФБС и устройство железобетонного пояса;
- наружные и внутренние стены здания;
- сборные железобетонные плиты перекрытия первого и второго этажей;
- монолитные железобетонные пояса;
- кровля и водосточная система;
- оконные и дверные блоки;
- лестничные марши и входы в здание;
- внутренние отделочные работы в части квартир и общих зон;
- благоустройство территории, подпорная стена, подъездная дорога, площадка для автомобилей и отмостка.
Работы нулевого цикла
По нулевому циклу были зафиксированы работы по монтажу блоков ФБС толщиной 400 мм в стенах подвала, устройство четырех рядов блоков на цементно-песчаном растворе, выполнение монолитного железобетонного пояса по блокам ФБС сечением 400×450 мм, четыре ряда кирпичной кладки до плит перекрытия подвальной части и устройство входа в подвальный этаж.
По результатам подсчета объемов был составлен локальный сметный расчет. Стоимость работ и затрат нулевого цикла была определена примерно в 2,21 млн рублей без учета НДС с применением переходного коэффициента на соответствующий расчетный период.
Общестроительные работы
В составе общестроительных работ были зафиксированы кирпичная кладка и кладка из пенобетонных блоков наружных и внутренних стен, монтаж сборных железобетонных плит перекрытия, кладка внутренних перегородок, устройство поэтажных монолитных железобетонных поясов, заполнение оконных и балконных проемов ПВХ-блоками, устройство скатной кровли и наружной водосточной системы.
Также были выполнены работы по монтажу междуэтажных лестничных маршей из сборных железобетонных ступеней по металлическим косоурам, устройству входов в подъезды, отделке части квартир, устройству полов, облицовке отдельных помещений, монтажу внутренних дверей и установке металлических входных дверей.
Стоимость фактически выполненных общестроительных работ была определена примерно в 12,97 млн рублей без учета НДС. Этот расчет был основан на фактическом составе работ, обмерах, ведомости объемов и локальном сметном расчете.
Благоустройство территории
Отдельно рассматривались работы по благоустройству прилегающей территории. Были зафиксированы подъездная дорога к жилому зданию, асфальтобетонная отмостка, подпорная стена с западной стороны здания, площадка для автомобилей, а также фундамент и стойки ограждения с восточной стороны участка.
При обследовании были установлены размеры и состав отдельных элементов: подпорная стена, площадка для автомобилей с асфальтобетонным покрытием, подъездная дорога, отмостка вокруг здания, бетонная лента под ограждение и участок канализационной трубы от здания к локальным очистным сооружениям.
Стоимость фактически выполненных работ по благоустройству была определена примерно в 1,06 млн рублей без учета НДС.
Какие дефекты и незавершенные работы были отмечены
В ходе обследования были установлены не только выполненные объемы, но и работы, которые требовали завершения или доработки. По объекту были отмечены вопросы, связанные с благоустройством, ограждением территории, подпорной стеной, асфальтобетонным покрытием площадки и подъездной дороги, отмосткой, водоотводом и входами в здание.
Также в рекомендациях были указаны работы по молниезащите и противопожарным мероприятиям, защите вентиляционных шахт коробами, монтажу телевизионных антенн, отсыпке технического подполья, вертикальной гидроизоляции технического подполья, ограждению окон в лестничных клетках и устройству защитного ограждения кровли.
Как была сформирована стоимость
Расчет стоимости был выполнен по фактическим объемам. Для этого обследование разделило объект на основные блоки: нулевой цикл, общестроительные работы и благоустройство территории. Такой подход позволил не смешивать конструктивные работы, отделку и наружные элементы в один общий вывод.
| Блок работ | Расчетная стоимость | Роль в итоговом выводе |
|---|---|---|
| Работы нулевого цикла | около 2,21 млн руб. без НДС | Фундаменты, подвальная часть, железобетонный пояс и вход в подвал |
| Общестроительные работы | около 12,97 млн руб. без НДС | Коробка здания, перекрытия, кровля, окна, двери, лестницы и отделка |
| Благоустройство территории | около 1,06 млн руб. без НДС | Подъездная дорога, отмостка, подпорная стена, площадка и ограждение |
| Итоговая стоимость работ и материалов | около 16,24 млн руб. | Фактическая стоимость выполненных и примененных работ и материалов |
Почему обследование не ограничилось сметой
В этом кейсе расчет стоимости был связан с фактическим состоянием объекта. Одного договора или сметы было недостаточно: нужно было проверить, какие элементы действительно выполнены, какие работы завершены частично, какие дефекты и недоделки препятствуют последующему вводу здания в эксплуатацию.
Именно поэтому в итоговом материале были объединены техническое обследование, подсчет объемов, сметный расчет и перечень мероприятий, которые должны быть выполнены для завершения строительства. Такой подход позволил оценить объект не только как набор документов, но и как реальную строительную готовность.
Итоговая оценка технического состояния
По результатам обследования было сделано заключение, что несущие конструкции строящегося многоквартирного дома находятся в нормативном техническом состоянии. Этот вывод относился к обследованным конструкциям и не означал, что объект полностью готов к вводу в эксплуатацию.
Для дальнейшего движения объекта требовалось выполнить перечень завершающих мероприятий. В этом заключалась практическая разница между состоянием несущих конструкций и готовностью здания как завершенного объекта строительства.
Что вошло в итоговое заключение
Итоговый материал включал описание объекта, перечень представленных документов, методику обследования, характеристику выполненных работ, результаты осмотра, расчет объемов и стоимости, выявленные дефекты и рекомендации по мероприятиям, обеспечивающим последующую эксплуатацию здания.
Отдельно были приложены локальный сметный расчет и ведомость объемов и отделки квартир. Эти материалы позволяли проследить, как фактические работы были переведены в расчет стоимости.
Практическое значение обследования
Такой тип экспертизы важен для незавершенных многоквартирных домов, где требуется понять не только процент строительной готовности, но и реальный состав выполненных работ. Материал позволяет разделить фактически выполненные работы, стоимость примененных материалов, состояние несущих конструкций и перечень работ, необходимых для завершения объекта.
Для организации или собственника такой вывод может использоваться при дальнейшем планировании строительства, проверке расчетов, подготовке к завершению объекта и определении технических мероприятий перед вводом в эксплуатацию. При этом заключение не подменяет разрешительные процедуры и не гарантирует принятие объекта уполномоченными органами.
Границы вывода
Выводы были сформированы по представленным договорным и проектным материалам, техническому паспорту, результатам осмотра, обмерам, фотофиксации, подсчету объемов и локальному сметному расчету. Они относились к состоянию и объему работ на момент обследования.
В этом кейсе ключевой результат состоял в том, что фактическая стоимость выполненных работ и материалов была определена расчетом, а несущие конструкции здания были признаны находящимися в нормативном техническом состоянии. Одновременно были обозначены работы, которые необходимо завершить для последующего ввода незавершенного многоквартирного дома в эксплуатацию.